Nouveau DPE : le regard des diagnostiqueurs

Par EdEn le 10/08/2022 |MAJ le 07/06/2023

La neutralité carbone ne pourra pas être atteinte sans une trajectoire ambitieuse de rénovation énergétique. Pour ce faire, il est essentiel de comprendre les besoins en matière de consommation énergétique et leurs impacts sur les écosystèmes afin de valoriser le patrimoine immobilier avec un regard neuf. Publiée le 22 août 2022, la loi Climat et Résilience a mis en place un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) et instituera prochainement l’audit énergétique.

Le DPE, un dispositif indispensable en pleine mutation

Outil indispensable à la rénovation énergétique, le DPE a connu plusieurs améliorations. Sa dernière version se veut plus robuste et plus universelle, pouvant s’appliquer à tous les bâtiments, quelle que soit leur nature ou leur époque de construction. Cela en fait à présent un marqueur déterminant pour évaluer et comparer la valeur vénale des logements.

Six éléments structurants sont à retenir pour prendre la mesure des évolutions apportées par ce nouveau DPE :

1. La suppression du « DPE facture » et des « DPE vierges » : seule la consommation énergétique conventionnelle du logement liée à l’enveloppe du bâti est prise en compte. Les différents modes d’usage attachés principalement aux occupants ne sont plus considérés et notamment les factures des consommations d’énergie ;
2. Les étiquettes Énergie et Climat : dorénavant le classement de la performance du logement reflète à la fois sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Les ménages sont ainsi invités à limiter la consommation en énergies fossiles des logements afin d’améliorer la note du DPE ;
3. La surface habitable : définie par l’article R. 156- 1 du code de la construction, c’est la notion retenue pour le calcul du DPE. Cette nouvelle exigence permet de clarifier le classement du logement en ayant un référentiel commun à tous les biens. Elle doit être mesurée avec précision par les professionnels ;
4. Le passage à cinq postes de consommation : seuls le chauffage, le refroidissement des locaux et la production d’eau chaude sanitaire étaient jusque-là pris en compte. À cela s’ajoutent désormais les besoins en éclairage et la consommation énergétique liée aux auxiliaires ;
5. Le référencement des données : la nouvelle version du calculateur du DPE est calibrée pour classer le logement selon les règles de la réglementation thermique des logements construits depuis 2013 (RT2012). Les DPE effectués antérieurement au 1er juillet 2021 étaient établis par référence à la réglementation thermique de 2005 (RT2005) qui était bien moins contraignante puisque l’objectif de la RT2012 a été de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhep/(m².an) en moyenne, soit cinq fois moins que la RT005. L’effort nécessaire pour atteindre une rénovation énergétique performante d’un logement au sens du nouveau DPE se trouve accru d’autant ;
6. L’actualisation des bases climatiques de référence : ces bases climatiques permettent désormais de mieux évaluer les besoins énergétiques et les impacts environnementaux.

Grâce ce nouveau DPE, il devient possible de mieux évaluer la performance énergétique et climatique du parc immobilier français. Cependant, les conséquences pour les propriétaires ne sont pas anodines. Ces derniers vont devoir tenir compte de plusieurs évolutions :

l’intégration d’un nouveau critère de performance énergétique et climatique régissant la mise en location. Les lois Énergie-Climat et Climat- Résilience ont introduit un calendrier d’interdiction de mise en location des logements avec un seuil d’indécence évolutif dans le temps lié au classement dans le DPE : d’abord les logements classés en G les plus énergivores à partir de 2023, tous les logements en G en 2025, et enfin les logements en F à partir de 2028. L’objectif est d’enclencher un mouvement massif de rénovation des passoires thermiques de la part des propriétaires dans l’optique d’éviter un déclassement de leurs biens ;
l’objectif de rénover l’ensemble des logements existants, quelle que soit leur typologie afin d’atteindre des niveaux de consommation énergétique proches du neuf. Rappelons que les logements très énergivores, classés F ou G par le DPE, représentent aujourd’hui 18,4 % des maisons individuelles et 14,7 % des logements situés dans un habitat collectif. Ce constat rend indispensable le déploiement d’une politique ambitieuse de rénovation énergétique, au sein de laquelle le DPE et les diagnostiqueurs ont un rôle déterminant à jouer.

Le diagnostiqueur immobilier, pivot de la rénovation énergétique et allié de la transition écologique

Sur le terrain, les diagnostiqueurs ont affaire à des logements de nature différente, ayant subi de multiples rénovations, qu’elles soient énergétiques ou non. Il est donc difficile d’en comprendre les phases de travaux successives qui ont pu améliorer ou non la performance du logement. La participation du propriétaire et des syndics de copropriété apparait indispensable. Toutes les factures de travaux doivent être transmises à l’inspection du diagnostiqueur. Sans une analyse détaillée de cet historique, ce dernier ne pourra pas identifier la nature exacte des isolants non accessibles et le classement du logement risque d’être biaisé. C’est pourquoi le diagnostiqueur se voit parfois obligé de définir des données techniques par défaut, basées sur la date de construction initiale du logement, sans prendre en compte les éventuels travaux effectués s’ils ne sont pas justifiés.

Aujourd’hui, la valeur vénale d’un logement ne peut plus être évaluée sans analyser et comprendre le classement du DPE. En cela, la collaboration de toutes les parties prenantes avec le diagnostiqueur doit être renforcée, d’autant qu’il fait désormais office de premier de cordée dans la chaîne de l’immobilier.

L’accélération de la transition énergétique dans le logement est au coeur des actions du gouvernement : soutien aux travaux de rénovation, lutte contre les passoires thermiques et accompagnement des ménages. Une démarche dont le diagnostiqueur devient le pivot incontournable pour évaluer les chantiers, optimiser leurs coûts et aboutir aux meilleures performances. Le diagnostiqueur immobilier est ainsi un allié pour la transformation des bâtis ainsi que pour l’accompagnement des occupants et des propriétaires dans la modification de leurs pratiques.

Plus spécifiquement, pour tout chantier de rénovation énergétique, son travail consiste à produire pour ses clients une information technique objective quant à l’état de santé du bâtiment. Une telle information sert à éclairer les décisions prises par les ménages, les bailleurs privés ou publics et les syndics de copropriété. À ce titre, le diagnostiqueur endosse une lourde responsabilité, celle d’orienter les travaux de rénovation vers une meilleure performance et durabilité.

Ceci doit permettre d’éviter les effets d’aubaine financiers et de proposer aux ménages comme aux grands bailleurs un accompagnement positif et concret. Il s’agit de transformer chaque contrainte réglementaire en opportunité d’amélioration de la qualité de vie, du confort et du pouvoir d’achat.