L’étude menée par l’association Dinamic, sous la direction de Claude Taffin, rapporte qu’un écart de 30% de la valeur des biens immobiliers peut être constaté selon leur étiquette énergétique lors d’un Diagnostic de Performance Energétique. Dans le même temps, pour deux biens immobiliers identiques, le DPE, qui raisonne en énergie primaire, déclasse mécaniquement d’une catégorie un logement chauffé à l’électricité par rapport à un logement chauffé au gaz.
Les biens immobiliers chauffés à l’électricité construits dans les années 70 ou 80, respectant les normes en vigueur de l’époque, sont ainsi dévalorisés par le DPE de manière incompréhensible pour le public et incohérente avec les objectifs du Grenelle de l’environnement. Pourtant, ils exploitent une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul et faiblement émettrice de CO2.
Etude de l’association Dinamic : 1ère estimation de la valeur verte des logements
La valeur verte d’un immeuble peut être définie comme la variation de sa valeur, prix ou loyer, imputable à sa performance environnementale, qu’elle soit liée à sa performance énergétique, à l’accès aux transports en commun, aux matériaux de construction, etc. Les études sur le sujet se concentrent en général sur la dimension énergie de la valeur verte.
Les premières tentatives d’évaluation réalisées aux Etats-Unis et en Europe (Allemagne et Suisse) ont permis de chiffrer des gains de l’ordre de 5% pour des bâtiments « verts » caractérisés par des référentiels réglementaires ou des certifications. Une récente étude de la Commission Européenne fournit des résultats du même ordre*.
En France, il n’existait pas jusqu’à présent d’étude permettant de donner un ordre de grandeur de la valeur verte des logements. L’exploitation des bases de données notariales a permis à l’association DINAMIC, avec l’appui du ministère de l’Egalité des territoires et du Logement, de chiffrer l’impact de l’étiquette « énergie » sur le prix de vente des logements.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) comprend en effet deux « étiquettes » qui classent chacune le logement sur une grille d’évaluation en 7 classes, de A, la meilleure note possible, à G, la plus basses, l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie (l’étiquette « énergie »), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre (l’étiquette « climat »).
Depuis le 1er novembre 2006, le DPE doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique des vente. Les variables « énergie » et » climat » ont été progressivement intégrées dans les bases immobilières notariales à partir de 2010.
* « Etude : Impact des certificats de performance énergétique des bâtiments sur les prix de vente et de location dans certains Etats membres de l’UE », DG Energie, avril 2013. L’échantillon comprend Lille et Marseille.
Etude dans son intégralité : lien
Etiquette énergie : l’étiquette D la plus fréquente
La carte ci-dessous présente la répartition des étiquettes énergie des logements par zone climatique.
Elle permet de voir l’influence du climat sur cette répartition.
Répartition des étiquettes énergie des appartements et maisons par zone climatique (en%)
La lettre « D » est la plus répandue, mais sa prépondérance est plus forte au Sud et au Sud-Ouest qu’au Nord et au Nord-Est. Quant aux étiquettes « E » et « FG », qui correspondent aux logements les moins performants, elles sont majoritaires dans le Nord-Est (60% en zone H1b et 55% en zone H1a), alors que la part des étiquettes « A » à « C » augmente fortement à fur et à mesure que l’on descend vers le Sud.
Un impact sensible sur le prix des maisons en bon état
Il existe entre les deux étiquettes un lien fort et mécanique : elles sont liées par un taux de conversion qui dépend de l’énergie utilisée, de sorte que la lettre « climat » est inférieure à la lettre «énergie » pour les énergies économes en gaz à effet de serre, comme l’électricité, et supérieure pour les énergies non économes (gaz, charbon et fioul). On peut donc inclure une seule étiquette dans le modèle de calcul.
La performance énergétique des logements est logiquement corrélée avec certaines de leurs caractéristiques : l’époque de construction, le nombre de pièces, et surtout l’état du bien. Pour tenter de mettre en évidence un effet sur le prix imputable à ce seul facteur, l’analyse a été restreinte aux maisons déclarées en bon état. La moindre fiabilité de la variable « état du bien » pour les appartements nous a en effet incités à nous limiter aux maisons.
La deuxième carte ci-dessous présente ainsi l’effet « toutes choses égales par ailleurs » de l’étiquette « énergie» sur le prix des maisons.
Elle met en évidence des écarts qui approchent 30% de moins-value (classe « G ») ou de plus-value (classes « AB »). Ces résultats sont toutefois affectés d’une marge d’incertitude importante. En outre, ils excluent l’Ile-de-France car l’alimentation de la variable « état du bien » y a commencé plus récemment.
Impact de l’étiquette énergie sur le prix des maisons selon la zone climatique
Des premiers résultats à conforter
Les variables issues du DPE ne sont saisies que depuis peu dans les bases notariales.
L’obligation pour les notaires de transmettre la totalité des actes et de renseigner les variables vertes, qui entrera en vigueur début 2014, résoudra les problèmes liés à la taille et la représentativité des échantillons de transactions.
De plus, de nouvelles variables relatives aux dépenses énergétiques sont en cours de mise en place et devraient commencer à être renseignées en 2014 : elles concernent le type d’énergie principale, l’équipement en énergie renouvelable, le type de vitrage, le type de matériaux utilisés pour le gros œuvre du logement et la présence d’un label de construction, BBC ou autre.
Cette étude pourra donc être reproduite l’été prochain ; elle bénéficiera alors d’un échantillon plus vaste, d’un historique plus fourni et d’une meilleure connaissance des caractéristiques techniques des logements.
Sources et méthode
Les travaux ont été réalisés à partir des données des bases BIEN et PERVAL, constituées par le notariat respectivement pour l’Ile-de-France et la province à partir des mutations à titre onéreux de biens immobiliers, sur les années 2010 et 2011. A l’intérieur de chacune des deux bases, sont saisis à la fois les actes de ventes et les avant-contrats, mais de façon indépendante : il n’est pas encore possible de croiser leurs informations respectives.
La méthode utilisée pour mesurer la valeur verte fait appel aux mêmes techniques économétriques (dites « hédoniques ») que le calcul des indices Notaires – INSEE. Elle consiste à considérer que la valeur d’un bien peut être décomposée en fonction de la valeur de ses composantes2. En pratique, on définit un bien « de référence » et on estime, à partir des transactions d’une « période de base », l’écart de prix imputable à la variation de chacune des caractéristiques retenues, par exemple, pour un appartement, la différence entre un rez-de-chaussée et un 4ème étage, toutes les autres caractéristiques restant identiques.
Le choix a été fait d’utiliser les coefficients obtenus sur toutes les références (avec et sans DPE), que celles-ci disposent ou non d’étiquettes DPE renseignées. L’influence de ces caractéristiques étant fixée, nous avons sélectionné les seules références pour lesquelles les étiquettes du DPE sont renseignées et construit un modèle montrant l’influence de ces diagnostics. Pour cette raison, le champ de l’étude est le même que celui des indices : il est limité aux logements anciens au sens fiscal en France métropolitaine. Outre les logements neufs, sont exclus les logements atypiques tels que chambres, greniers, lofts, ateliers, loges de gardien, châteaux, grandes propriétés, hôtels particuliers. La transaction doit être réalisée de gré à gré et le logement libre d’occupation au moment de la vente, destiné à un usage strict d’habitation et acquis en pleine propriété par un particulier ou une société civile immobilière.
2 C’est-à-dire de leur utilité, d’où le terme « hédonique » qui renvoie à la notion de satisfaction, joignant ainsi l’utile à l’agréable !
Voici l’extrait vidéo et des réponses aux questions posées par le public présent :
