La politique du logement coûte chaque année à l’Etat 46 milliards d’euros. Cette intervention publique d’envergure ne parvient cependant pas à endiguer la crise du logement affectant les ménages français : 3,5 millions de personnes seraient ainsi non ou mal-logées d’après la fondation Abbé Pierre et 71% des Français considèrent que trouver un logement est difficile[1].
Le besoin exprimé par les Français en matière de logement ne se traduit cependant pas par une augmentation du nombre de mises en chantier ni par une ruée sur les logements neufs disponibles : en 2014, la construction de logements neufs a de nouveau reculé avec 297 532 mises en chantier[2] (contre 431 000 en 2007) et seules 76 580 ventes de logements neufs ont été enregistrées (contre 115 051 en 2010).
Ce paradoxe met en lumière un défaut structurel majeur de l’offre de logements neufs en France : son inadéquation avec les aspirations mais aussi et surtout avec les moyens financiers des candidats acquéreurs (66% des Français considèrent ainsi comme difficile l’acquisition d’un logement[3]). Le prix du neuf est ainsi resté stable en 2014 (-0,1%) alors même qu’un nombre grandissant de ménages a vu sa situation financière se dégrader du fait de la crise économique.
Les raisons de l’échec de la politique française du logement
La crise durable connue par les ménages français et les professionnels de la construction a pour origine la combinaison de plusieurs facteurs.
Certains sont conjoncturels et ont pesé sur la capacité/volonté des ménages à s’endetter en vue de l’acquisition d’un logement neuf : chômage de masse (2,9 millions de personnes soit 10,4% de la population active en 2014[4]), dégradation du pouvoir d’achat des ménages (4% en moins entre 2009 et 2014[5]), durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers suite aux crises financières de fin 2008 et 2011 (taux de crédit immobilier moyen de plus de 5 % fin 2008 et d’environ 4% en 2011 contre 2,29% en février 2015) et aggravation des déficits publics entraînant un durcissement des conditions d’octroi de certaines aides publiques comme le prêt à taux zéro en 2012 (PTZ+)[6].
Ces facteurs conjoncturels viennent s’ajouter à la difficulté pour les responsables politiques de concilier les objectifs parfois divergents de politiques publiques diverses : si la recherche d’une plus grande sécurité (électrique, incendie, amiante, plomb, sismique…) et d’une meilleure performance (énergétique, acoustique, …) dans les logements neufs a eu des effets positifs en matière de qualité de vie, elle a également conduit à la multiplication, au fil des ans, des normes et règlementations. Plusieurs de ces normes et réglementations sont régulièrement désignées par les professionnels[7] comme responsables d’une hausse significative des coûts de construction depuis 2000[8], à l’image de la règlementation thermique (dont la dernière version en date est la RT 2012) avec 10% de surcoût causé. Peuvent également être cités les parkings enterrés (17,5%), les normes sismiques (2,8%), les droits de voirie (2,5%) ou encore les conduits de fumée dans les maisons individuelles (1,5%).
Les conséquences de la hausse des coûts de construction pour les primo-accédants sont concrètes, comme rappelé par Patrick Leleu, Président du groupe Geoxia et membre du Conseil d’administration de l’Union des Maisons Françaises (UMF), au cours de l’atelier-débat du mardi 3 mars 2015[9] de l’association « Equilibre des énergies » : les ménages modestes compensent le surcoût causé – quand ils ne renoncent pas à leur projet[10] – en achetant des maisons plus petites[11], plus éloignées des centres urbains et en favorisant le poêle à bois à des équipements de chauffage plus sophistiqués comme les pompes à chaleur[12] (PAC).
Vers une reprise en 2015 ?
Face à cette situation, les pouvoirs publics ont annoncé et/ou mis en œuvre plusieurs mesures visant à (i) relancer la construction de logements en France et (ii) à favoriser l’accession des ménages, notamment des plus modestes, à la propriété.
Ainsi, afin de permettre la relance du secteur de la construction, le Gouvernement a lancé à l’été 2014 une « mission numérique du bâtiment » visant à faire passer le secteur du bâtiment à l’ère numérique pour une meilleure performance globale et des coûts mieux maîtrisés. Cette initiative se combine avec diverses mesures en matière de simplification des règles d’urbanisme et de construction[13] et d’incitation des bailleurs sociaux à l’investissement[14].
La facilitation de l’accession à la propriété passera, quant à elle, par le maintien ou la mise en place d’incitations financières et fiscales visant à la fois le neuf et l’ancien :
- Pour le neuf: pérennisation du PTZ+ jusqu’au 1er janvier 2018[15], relèvement de son enveloppe globale[16] et des plafonds de ressources[17] pour atteindre un plus grand nombre de ménages modestes (objectif : 80 000 en 2015) ; TVA à 5,5% pour l’achat d’un logement neuf dans un quartier sensible[18] ou encore abattement fiscal exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de logements neufs aux enfants et petits-enfants ;
- Pour l’ancien: assouplissement en 2014 de l’éco-PTZ et lancement du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), ouverture du PTZ+ à l’achat de logements ancien le 1er janvier 2015 sous condition de travaux[19] et de localisation géographique ou encore renforcement du programme « Habiter mieux » de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).
Si les professionnels de la construction ont fait part de leur optimisme pour 2015, notamment en raison des mesures annoncées par le Gouvernement, du léger rebond des ventes de logements neufs sur la fin 2014 et des faibles taux de crédit (2,29% en février 2015), certains doutes demeurent quant à la capacité des mesures annoncées à répondre à la problématique posée :
La politique publique en faveur de l’accession à la propriété poursuit en effet un objectif global dont la relance de la construction neuve n’est que l’un des ressorts. Ce faisant, en voulant à la fois favoriser la construction de logements neufs et l’accession à la propriété, les pouvoirs publics ont en réalité renforcé l’attractivité d’un concurrent majeur du logement neuf : l’ancien. D’un prix déjà inférieur au neuf (prix moyen du m² en France hors Île-de-France : 2290 euros l’existant contre 3560 euros pour le neuf[20]), l’ancien a de nouveau vu le prix des appartements baisser de 1,9% en 2014 alors que le neuf est resté stable avec -0,1%. En outre, l’attractivité de l’ancien a été renforcée au moyen de mesures fiscales et financières visant à l’acquisition et à l’amélioration de l’existant (mesures évoquées ci-dessus), raison supplémentaire pour un ménage modeste d’acquérir un bien immobilier ancien plutôt qu’un logement neuf.
Par ailleurs, la crise de la construction et la panne de l’accession à la propriété s’inscrivent plus largement, comme expliqué précédemment, dans un contexte économique dégradé. Face au risque accru de perte d’emploi et à la dégradation de leur situation financière, les ménages sont moins enclins à s’endetter pour acquérir un logement malgré l’attractivité actuelle des taux de crédits immobiliers : on observe ainsi depuis quelques années une perte d’intérêt des Français pour le crédit (en 2014, seuls 46,5% des Français détenaient un crédit à la consommation ou immobilier d’après l’Observatoire des crédits aux ménages, niveau le plus bas enregistré depuis 1989).
La relance de l’accès à la propriété doit donc s’inscrire dans un engagement global fort des pouvoirs publics en matière de simplification des normes, de prises en compte rapides des nouvelles technologies de chauffage, et d’une plus grande liberté de choix de mix énergétique avec un encouragement à la baisse des émissions de CO2, selon le territoire, faute de quoi l’Etat continuera à dépenser 46 milliards d’euros chaque année sans garantie de résultats.
Article rédigé vec la collaboration de Antoine Vitela
[1] Baromètre du Logement 2014, Institut Ipsos, octobre 2014.
[2] Chiffres dévoilés le 27 janvier 2015 par le Ministère du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité. A noter cependant que le Gouvernement a, via une refonte de sa méthodologie de calcul, « retrouvé » 58 000 mises en chantier supplémentaires pour l’année 2014 soit un total de 356 000. Ces nouveaux chiffres, parus le 27 février 2015, ont suscité des réactions diverses.
[3] Source : Baromètre du Logement 2014, Institut Ipsos, octobre 2014.
[4] Source : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE)
[5] Source : Etude « Regagner du pouvoir d’achat, c’est possible », 60 millions de consommateur, septembre 2014
[6] Dans son rapport spécial du 10 octobre 2013 sur le projet de loi de finances pour 2014, le député Christophe Caresche établit un lien entre la chute du nombre de PTZ+ octroyés (351 932 en 2011 contre 79 116 en 2012 et 43 136 en 2013) et celle du nombre de constructions neuves : « Le problème est que la stagnation des PTZ+ s’inscrit dans une stagnation plus large de l’accession à la propriété. Le phénomène n’est pas surprenant dans l’actuel contexte de crise économique et social. Mais le blocage, voire le recul de l’accession depuis 2012 est l’un des premiers facteurs du ralentissement des programmes de construction. On constate ainsi un recul de la production pour la deuxième année consécutive. Sur la seule période d’octobre 2012 et septembre 2013, le nombre de logements neufs mis en chantier est en repli de 11,1 % à 341 808 unités et le nombre de permis de construire, qui représente les futures mises en chantier, diminue de 16 % à 446 989 unités. »
[7] Problématique également citée dans le livre blanc du MEDEF pour le logement, publié le 9 mars 2015.
[8] Source : « Analyse de l’évolution comparée des prix et des coûts dans le bâtiment/Préconisations en termes de simplification règlementaires », FFB, 19 juillet 2013.
[9] « Quelles solutions immédiates pour aider les primo-accédants et relancer l’accession sociale en maison particulière ? »
[10] Les problèmes de financement représentent 35% des causes d’abandon des projets d’acquisition de maisons construites par Geoxia.
[11] D’après les données Geoxia, les ménages modestes réduisent la surface de leur maison de 4m² pour faire baisser les coûts. Ce chiffre passe à 10m² pour les ménages très modestes soit l’équivalent d’une chambre en moins.
[12] Chiffres Geoxia : les ménages très modestes sont 42% à choisir le poêle à bois contre 20% pour la pompe à chaleur alors que 40% de l’ensemble des acheteurs de logements Geoxia préfèrent la pompe à chaleur au poêle à bois (25%).
[13] Exemples : obligations réglementaires en matière parasismiques, de performance énergétique, d’installations électriques, de sécurité incendie, de locaux à vélos, …
[14] Exemples : prolongement de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, plus grande fermeté vis-à-vis des communes ne respectant pas leurs obligations de construction de logements sociaux, maintien des aides à la pierre, …
[15] Article 59 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015
[16] Article 244 quater V du Code général des impôts. L’objectif fixé par le Gouvernement est de 80 000 prêts octroyés en 2015 (source : rapport du projet de loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015).
[17] Plafonds prévus par l’article R31-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation.
[18] Article 278 sexies du Code général des impôts.
[19] Article R31-10-9 du Code de la construction et de l’habitation.
[20] Source : www.immoprix.com, site des chiffres de l’immobilier des notaires de France..
